Comprar, vender, herdar, alugar ou construir: cada etapa da vida de um imóvel envolve riscos jurídicos que podem travar negócios, gerar prejuízos ou até levar à perda do patrimônio. O Advogados Especialistas em Imóveis em São Paulo Gerke oferece soluções jurídicas personalizadas em Direito Imobiliário e Imóveis para quem precisa regularizar seu empreendimento, destravar o potencial de capitalização do seu imóvel e conduzir seu projeto com segurança, do cartório ao tribunal.
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Atuamos na defesa de imóveis levados a leilão, seja em razão de dívidas vinculadas ao próprio bem como financiamento imobiliário, condomínio ou tributos , seja em execuções judiciais e extrajudiciais movidas por credores. Nossa equipe analisa a legalidade da cobrança, das notificações e do procedimento de alienação para sustar o leilão, viabilizar a renegociação da dívida e buscar a retomada do imóvel quando a arrematação apresenta vícios. Dedicamos atenção especial à proteção do bem de família, patrimônio que a lei resguarda contra a penhora na maioria das situações e que, com a defesa técnica adequada, pode ser preservado mesmo com o leilão já designado.
Atuamos de forma preventiva, estruturando operações e documentos para evitar litígios, e contenciosa, com defesa dos interesses dos nossos clientes em processos judiciais perante diversos tribunais do país Justiça Estadual, Justiça Federal, Tribunais de Justiça e Tribunais Superiores sempre com estratégia definida caso a caso.
Regularização de imóveis urbanos e rurais
Imóvel irregular vale menos, não pode ser financiado e expõe o proprietário a multas e insegurança jurídica. Cuidamos de todo o procedimento de regularização perante o Cartório de Registro de Imóveis, incluindo:
- Regularização de imóveis urbanos e rurais sem matrícula, com registro desatualizado ou construções não averbadas;
- Abertura, retificação e unificação de matrículas;
- Averbação de construção, demolição e mudanças de área;
- Usucapião extrajudicial (em cartório) e usucapião judicial de imóveis urbanos;
- Ação de adjudicação compulsória para obter a escritura definitiva quando o vendedor se recusa ou não pode outorgá-la;
- Georreferenciamento e regularização de imóveis rurais (CAR, CCIR, ITR).
Um imóvel com a matrícula em ordem é um ativo líquido: pode ser vendido pelo preço justo, dado em garantia e financiado — aumentando rapidamente o seu poder de capitalização.
Compra e venda de imóveis com segurança
A assessoria jurídica na aquisição evita que o sonho do imóvel próprio ou o investimento se transforme em processo judicial:
- Due diligence imobiliária: análise completa da matrícula, certidões do imóvel e dos vendedores, dívidas e riscos ocultos;
- Elaboração e revisão de contratos de compra e venda, promessas e escrituras;
- Assessoria em leilão de imóveis: análise do edital, riscos de ocupação e dívidas, arrematação e imissão na posse;
- Sustação de leilão do seu imóvel, com medidas urgentes para suspender a alienação e renegociar a dívida;
- Acompanhamento de financiamento imobiliário e ação revisional de contrato de financiamento com juros ou encargos abusivos.
Problemas com construtoras e incorporadoras
Defendemos compradores (e também construtoras e loteadores, conforme o caso) em conflitos típicos do mercado imobiliário:
- Atraso na entrega da obra: indenização, lucros cessantes e multa contratual;
- Distrato e rescisão de contratos imobiliários, com restituição das parcelas pagas nos termos da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018);
- Vícios e defeitos construtivos no imóvel: infiltrações, problemas estruturais e desconformidades com o memorial descritivo;
- Descumprimento de contrato de compra e venda ou de permuta.
Locação, posse e proteção do patrimônio
- Ações de despejo por falta de pagamento ou fim do contrato, e defesa do locatário;
- Reintegração de posse em casos de invasão ou esbulho;
- Ação renovatória de locação comercial, garantindo a permanência no ponto;
- Indenização pela perda do ponto comercial quando a renovação é negada indevidamente;
- Defesa em processos de desapropriação, buscando indenização justa, prévia e em dinheiro;
- Questões condominiais e de vizinhança.
Inventário e imóveis herdados
O falecimento de um familiar exige a transferência formal dos bens — e imóvel sem inventário não pode ser vendido nem regularizado:
- Inventário extrajudicial (em cartório): mais rápido e econômico, quando os herdeiros estão de acordo;
- Inventário judicial, inclusive com herdeiros menores, testamento ou litígio;
- Partilha, sobrepartilha e regularização de imóveis recebidos por herança diretamente no Registro de Imóveis.
Contencioso imobiliário: defesa do seu imóvel em juízo
Quando o litígio é inevitável, nossa equipe conduz a defesa em ações judiciais envolvendo imóveis cobranças, execuções, rescisões, disputas de posse e propriedade , com atuação em primeira e segunda instância em diversos tribunais estaduais e federais, e nos Tribunais Superiores em Brasília. Cada processo recebe análise de viabilidade, estimativa de custos e definição conjunta da estratégia com o cliente.
Por que contar com um advogado especialista em imóveis?
O Direito Imobiliário combina legislação civil, registral, urbanística, tributária e consumerista. Um contrato mal redigido, uma certidão não analisada ou um prazo perdido podem custar o próprio imóvel. A atuação técnica especializada previne litígios, acelera negócios e protege o seu patrimônio — seja você comprador, vendedor, herdeiro, investidor, locador ou incorporador.
Perguntas frequentes sobre Direito Imobiliário e Imóveis
Meu imóvel foi para leilão. Ainda é possível impedir a venda?
Em muitos casos, sim. O leilão pode ser sustado quando há irregularidades na cobrança, na notificação do devedor ou no procedimento de alienação falhas mais comuns do que se imagina. Também é possível negociar a dívida antes da arrematação. Quanto mais cedo o caso for analisado, maiores as chances de preservar o imóvel.
Quais dívidas podem levar um imóvel a leilão?
As mais frequentes são o atraso no financiamento imobiliário (que permite ao banco executar a garantia pela alienação fiduciária), débitos de condomínio, dívidas tributárias como o IPTU e execuções judiciais movidas por credores em geral, nas quais o imóvel é penhorado.
O que é bem de família e ele pode ser leiloado?
Bem de família é o imóvel que serve de moradia à entidade familiar. Por lei, ele é impenhorável na maioria das situações ou seja, não pode ser tomado para pagar dívidas comuns. Existem exceções (como dívidas do próprio financiamento do imóvel, condomínio e IPTU), por isso cada caso exige análise técnica. Levantar essa proteção em juízo pode impedir o leilão mesmo já designado.
Meu imóvel já foi arrematado no leilão. Perdi tudo?
Não necessariamente. Quando a arrematação apresenta vícios preço vil, falta de intimação do devedor, irregularidades no edital ou no procedimento é possível pedir sua anulação e buscar a retomada do imóvel. Há prazos curtos para essas medidas, então a agilidade é determinante.
Fui intimado de uma execução que pode atingir minha casa. O que fazer?
Procure orientação jurídica imediatamente, antes de qualquer prazo vencer. A defesa na execução pode discutir o valor cobrado, indicar outros bens à penhora, arguir a impenhorabilidade do bem de família e abrir caminho para acordo tudo isso com o imóvel ainda protegido.
Quanto tempo demora para regularizar um imóvel no cartório?
Depende da situação da matrícula e do município. Procedimentos simples de averbação levam semanas; usucapião extrajudicial e retificações de área costumam levar alguns meses ainda assim, bem mais rápido que a via judicial.
É possível fazer usucapião sem processo judicial?
Sim. Desde 2015 a usucapião extrajudicial pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com ata notarial e assessoria de advogado, quando não há litígio sobre a posse.
Comprei um imóvel na planta e a obra atrasou. O que posso pedir?
Conforme o caso: multa contratual, indenização por danos materiais (como aluguéis pagos no período), lucros cessantes ou a rescisão do contrato com devolução das parcelas.
Meu imóvel vai a leilão. Ainda dá tempo de fazer algo?
Em muitos casos, sim. Existem medidas judiciais para sustar o leilão quando há irregularidades na cobrança, na notificação ou no procedimento, além da possibilidade de renegociação da dívida. Quanto antes a análise, maiores as alternativas.
Imóvel de herança pode ser vendido antes do inventário?
Não. É preciso concluir o inventário (em cartório ou judicial) e registrar a partilha na matrícula para que os herdeiros possam vender o bem regularmente.
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